河(hé)南：《河(hé)南省物業管理(lǐ)條例》深度剖析
核心提示|老(lǎo)百姓翹首以盼的新版《河(hé)南省物業管理(lǐ)條例》（以下(xià)簡稱《條例》）将于2018年1月1日起正式施行。“業主委員會(huì)如何在政府的指導下(xià)成立？”“停車位‘隻售不租’怎麽辦？”“物業亂收費、亂漲價怎麽辦？”“小(xiǎo)區(qū)内有人養犬咋制約？”“如何解決群衆在反映問題時(shí)，相關部門(mén)互相‘踢皮球’？”……對(duì)于在生活中存在的熱點、難點問題，新《條例》都以立法的形式進行了(le)解決。
河(hé)南省人大(dà)法制委副主任委員關少鋒介紹稱，與老(lǎo)條例相比，新《條例》新增内容超過60%，從(cóng)原來(lái)的52條增至95條，字數從(cóng)原來(lái)的8000字左右增加到(dào)18000字左右。“這(zhè)是河(hé)南省人大(dà)30多年的立法史上(shàng)，制定的字數最多，篇幅最長的一部條例。”關少鋒稱。
近日，在河(hé)南省住建廳組織召開(kāi)的全省新修《河(hé)南省物業管理(lǐ)條例》宣傳貫徹工(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)上(shàng)，河(hé)南省人大(dà)、住建部等相關專家對(duì)老(lǎo)百姓關心的問題進行了(le)詳細解讀。
1、解決業主大(dà)會(huì)成立難、業主委員會(huì)工(gōng)作(zuò)難的問題
業主的合法權益怎麽得到(dào)保護？業主的合理(lǐ)化建議(yì)怎麽能(néng)引起物業公司的重視(shì)？這(zhè)就需要在每個小(xiǎo)區(qū)成立業主委員會(huì)。業主委員會(huì)怎麽成立？誰來(lái)當業主委員會(huì)主任？這(zhè)就要召開(kāi)業主大(dà)會(huì)來(lái)制定規矩，選舉産生業主委員會(huì)主任。而業主大(dà)會(huì)誰來(lái)籌備、誰來(lái)召集？選舉出來(lái)的業主委員會(huì)主任能(néng)不能(néng)代表廣大(dà)業主的聲音(yīn)，這(zhè)是物業管理(lǐ)中最大(dà)的問題之一。之前的條例提倡業主自(zì)治，業主委員會(huì)自(zì)治，但(dàn)現(xiàn)實的情況是現(xiàn)在全省有93%的小(xiǎo)區(qū)召開(kāi)不了(le)業主大(dà)會(huì)，成立不了(le)業主委員會(huì)。
新的《條例》突出強化了(le)基層政府在業主大(dà)會(huì)、業主委員會(huì)成立過程中的指導和(hé)監督作(zuò)用(yòng)。一是在業主大(dà)會(huì)籌備階段，規定由街道(dào)辦事(shì)處、鄉(xiāng)鎮政府負責組建首次業主大(dà)會(huì)籌備組，組長由街道(dào)辦事(shì)處或鄉(xiāng)鎮政府的代表擔任，業主代表由街道(dào)辦事(shì)處、鄉(xiāng)鎮政府征求業主意見後确定。二是規定在召開(kāi)業主大(dà)會(huì)時(shí)，街道(dào)辦事(shì)處、鄉(xiāng)鎮政府應當派員參加。三是規定業主委員會(huì)不按規定組織召開(kāi)業主大(dà)會(huì)的，由街道(dào)辦事(shì)處、鄉(xiāng)鎮政府責令其限期召開(kāi)，逾期仍不召開(kāi)的，由街道(dào)辦事(shì)處、鄉(xiāng)鎮政府負責召集。四是爲解決較大(dà)小(xiǎo)區(qū)業主大(dà)會(huì)開(kāi)會(huì)難以及小(xiǎo)區(qū)業主委員會(huì)工(gōng)作(zuò)難問題，規定業主戶數超過300戶可以成立業主代表大(dà)會(huì)，由業主代表大(dà)會(huì)履行與業主大(dà)會(huì)相同的職責。規定對(duì)業主委員會(huì)成員可以給予适當補貼。
2、對(duì)物業服務企業進行了(le)規範
長期以來(lái)，很(hěn)多小(xiǎo)區(qū)的業主對(duì)物業公司不滿意，主要是有的公司不正規、不規範；有的不會(huì)管理(lǐ)、不主動管理(lǐ)；有的刁難、恐吓，甚至暴力對(duì)待業主；有的洩露業主信息等，導緻小(xiǎo)區(qū)管理(lǐ)混亂，業主沒有安全感，沒有幸福感。
對(duì)此，新的《條例》規定，物業服務企業應承擔依照物業服務合同約定，提供物業管理(lǐ)服務；接受業主、業主大(dà)會(huì)、業主委員會(huì)的監督；定期對(duì)物業的共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備進行巡查、養護、維修等義務。
3、規定了(le)物業公司應該公示的信息
長期以來(lái)，廣大(dà)業主都不知(zhī)道(dào)物業公司到(dào)底應該幹啥，每天都幹了(le)啥，繳的物業費都到(dào)哪裏了(le)？
這(zhè)次新《條例》爲保障業主享有更多的知(zhī)情權，參與決定權和(hé)監督權，規定物業公司應該在物業管理(lǐ)區(qū)域顯著位置，公示物業服務合同約定的服務内容、服務标準以及收費項目、收費标準等情況；公示物業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備經營所得收益和(hé)支出情況等。并規定業主對(duì)公示内容有異議(yì)的，物業公司應當答(dá)複。
同時(shí)，《條例》還規定，對(duì)于物業公司未在物業管理(lǐ)區(qū)域顯著位置公示有關信息的，由縣級以上(shàng)人民政府物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上(shàng)三萬元以下(xià)罰款。
4、物業收費問題
物業費一直是廣大(dà)市民比較關心的問題，有些(xiē)小(xiǎo)區(qū)的物業管理(lǐ)水(shuǐ)平和(hé)收費不成比例。個别小(xiǎo)區(qū)的物業費甚至達到(dào)了(le)每平方米4.7元，嚴重損害了(le)群衆的切身利益。
新版《條例》新增規定，物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開(kāi)、合理(lǐ)誠信的原則。物業服務企業不得向業主收取服務合同以外(wài)的任何未予标明(míng)的費用(yòng)。物業服務收費應當保持相對(duì)穩定。确需調整的，物業服務企業應當與業主委員會(huì)協商，并經業主大(dà)會(huì)同意；沒有成立業主大(dà)會(huì)的，需經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
5、電梯安全問題在物業管理(lǐ)中，電梯安全非常重要。在一些(xiē)小(xiǎo)區(qū)内，電梯困人、卡人問題經常出現(xiàn)，電梯壞了(le)長期得不到(dào)維修問題屢見不鮮。
《條例》第五十八條對(duì)此作(zuò)了(le)專門(mén)規定，電梯維護保養單位應當加強電梯日常運行的檢查、保養和(hé)維護。電梯存在嚴重安全隐患，無改造、修理(lǐ)價值，或者達到(dào)安全技術規範規定的報(bào)廢條件的，物業服務企業應當及時(shí)公示并報(bào)告業主，積極協調辦理(lǐ)報(bào)廢事(shì)宜。同時(shí)支持老(lǎo)舊小(xiǎo)區(qū)家裝電梯，要求政府的規劃、财政、住建、國土、質監、環保等部門(mén)對(duì)老(lǎo)舊小(xiǎo)區(qū)安裝電梯要開(kāi)辟“綠色通道(dào)”。
6、養犬問題
目前，小(xiǎo)區(qū)養犬問題較多，犬隻擾民、犬隻傷人事(shì)件時(shí)有發生。尤其是烈性犬和(hé)大(dà)型犬，對(duì)老(lǎo)人、兒童造成了(le)比較大(dà)的心理(lǐ)負擔和(hé)心理(lǐ)陰影。
對(duì)此，《條例》規定，禁止在物業管理(lǐ)區(qū)域内飼養烈性犬和(hé)大(dà)型犬，具體品種和(hé)體高(gāo)體重标準由省公安機關會(huì)同省畜牧部門(mén)、省城(chéng)市管理(lǐ)部門(mén)确定，并自(zì)本條例實施之日起一年内向社會(huì)公布。攜犬出戶的，應當束犬鏈牽引。
在物業管理(lǐ)區(qū)域内飼養烈性犬和(hé)大(dà)型犬的，由公安機關或者具有城(chéng)市管理(lǐ)行政執法權的部門(mén)沒收犬隻，并處5000元以上(shàng)一萬元以下(xià)罰款。犬隻傷害他(tā)人的，養犬人應當依法承擔相應的法律責任。
7、停車位問題
近年來(lái)，小(xiǎo)區(qū)因爲停車難的問題較爲突出，不少小(xiǎo)區(qū)存在“隻賣不租”現(xiàn)象。原因主要有兩個，一是車位權屬不清，二是車位數量有限，滿足不了(le)業主的需要。
爲了(le)解決業主停車難的問題，《條例》規定，建設單位應當将規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明(míng)示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用(yòng)出售、出租方式處置規劃車位、車庫的，建設單位應當向物業買受人明(míng)示，約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等内容。
在處罰方面，《條例》規定，建設單位将車位車庫出售給本區(qū)域業主以外(wài)的其他(tā)人的，由縣級以上(shàng)人民政府物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)責令限期返還；逾期不改正的，沒收違法所得，每違規出售一個車位、車庫，處五萬元以上(shàng)十萬元以下(xià)罰款。建設單位對(duì)業主要求承租的車位、車庫隻售不租的，由縣級以上(shàng)人民政府物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上(shàng)十萬元以下(xià)罰款。
8、專項維修基金(jīn)問題
對(duì)于維修基金(jīn)，很(hěn)多業主都不知(zhī)道(dào)如何使用(yòng)，這(zhè)次修改後的《條例》對(duì)其進行了(le)明(míng)确規定：專項維修資金(jīn)的使用(yòng)，經業主大(dà)會(huì)依法決定，可以根據維修範圍以單元（棟）爲單位進行表決，也(yě)可以采取異議(yì)表決，即持不同意見的業主專有部分占建築物總面積三分之一以下(xià)且占總人數三分之一以下(xià)的，視(shì)爲表決通過。
業主大(dà)會(huì)成立前，專項維修資金(jīn)由物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)代行管理(lǐ)。業主大(dà)會(huì)成立後，根據業主大(dà)會(huì)決定，選擇自(zì)行管理(lǐ)或者代行管理(lǐ)。業主大(dà)會(huì)選擇自(zì)行管理(lǐ)專項維修資金(jīn)的，應當在銀行設立專項維修資金(jīn)賬戶，接受物業管理(lǐ)行政主管部門(mén)的監督。
